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Idee:
Verkauf städtischer Wohnungen (GWG und SAGA)


Beschreibung:
Ein Verkauf der städtischen Wohnungsunternehmen, wie in Dresden, würde auch in Hamburg zu einer erheblichen Reduzierung des Schuldenberges beitragen.


Beteiligt an der Ausarbeitung waren:
Sparbier
Savoy
Piepsi
Tralala
bennylein
ThomasR at
Chaoshacker
Magnus
Matthias Arft
Moxy
Christinho
Kopitzsch
Muellebi
zaphodb


Wege zur Umsetzung:
Durch den gewinnbringenden Verkauf der städtischen Wohnungen würde Hamburg einerseits erhebliche Einnahmen erzielen, die dazu genutzt werden könnten, den Schuldenberg der Stadt zu reduzieren. Dadurch würden auch die laufenden Zinszahlungen gesenkt. Dieses Geld könnte weiter in die Schuldentilgung investiert werden, so dass ein Zinseszinseffekt bei der Abtragung der Schulden erzielt werden könnte. Zudem entfielen die Aufgaben der Instandhaltung und der Verwaltung der Wohnungen. Dadurch würden die Personalausgaben in diesem Bereich sinken.

Menschen mit niedrigem Einkommen könnten direkt über Mietzuschüsse unterstützt werden. Dies wäre deutlich günstiger, als preiswerte Wohnungen vorzuhalten und zusätzlich Mietzuschüsse zu bezahlen. Hier würde auch Bürokratie abgebaut und es könnten Personalkosten eingespart werden.

Mietshäuser zu betreiben ist keine staatliche Aufgabe - genausowenig wie Raststätten, Tankstellen oder Supermärkte. Ein ausgeglichener Haushalt kann nur erzielt werden, wenn sich die Stadt auf ihre Kernaufgaben konzentriert und alles, was Private besser erledigen können, an diese delegiert.

Dem Staat obliegt die Aufgabe die Rahmenbedingungen zu schaffen und ggf Fehlentwicklungen gegenzusteuern.

Es muss sichergestellt werden, dass mit dem Geld Schulden abgebaut werden und die erspraten Zins- und Tilgungsleistungen den Menschen zugute kommen.

Bei privaten Betreibern haben Miter die ihre Miete zahlen nichts zu befürchten und auch Ghettobildungen sind nicht zu erwarten, da Private auch versuchen, die Wohnungen an die Mieter zu verkaufen. Wie in Dresden auch könnte hier ein Sozialplan mit dem Investor ausgehandelt werden.

Die Wohnungsverwaltung wird allerdings effektiver werden, zunächst bei nicht umlagefähigen Kosten und später (wegen des höheren Eigentümeranteils) auch bei den anderen Kosten, d.h. Kostendruck wird zunächst beim Verwaltungspersonal und später bei Hausmeistern, Gartenpflege etc. entstehen.


Hindernisse:
Die SAGA/GWG ist inzwischen ein grundsolides Unternehmen, dass seit 2004 Gewinne an die Stadt ausschüttet. In den kommenden Jahren wird die SAGA der Stadt sogar über 600 Mio. überweisen. Die resultieren zum einen daraus,dass die SAGA die GWG kauft und zum anderen städtische Grundstücke ablöst. Nun sei dahin gestellt, wie sinnvoll dieser Liquiditätsabfluss ist - er zeigt jedenfalls, dass die SAGA Gewinne abwirft. Ein Verkauf würde nicht nur den wohnungspolitischen Spielraum einengen - er wäre auch noch ökonomisch unsinnig. Dresden und andere Städte mit hoch verschuldeten kommunalen Wohungsunternehmen haben eine ganz anderen Anreiz zum Verkauf.
Mit einem Verkauf der städtischen Wohnungen würde sich Hamburg aus seiner sozialen Verantwortung zurückziehen. Langfristig kann sozialer Wohnraum so nicht erhalten werden. Dies kann jedoch durch Mietsubventionen ausgeglichen werden.

Auf längere Sicht könnten die Käufer der Wohnungen nicht an einen Mietpreis und soziale Mietbedingungen gebunden werden. Das heißt, dass die Belastungen der Stadt im Bereich Mietzuschüsse in einigen Jahren ins unermessliche wachsen werden und Problemen wie Wohnungsmangel und Obdachlosigkeit politisch nicht mehr begegnet werden kann. Jedoch gibt es in Deutschland umfassende Mieterschutzrechte, so dass die privaten Investoren die Mieten nicht nach belieben erhöhen können. Es besteht also kein Grund, den Teufel an die Wand zu malen.

Diese Idee ist wenig durchdacht. Das Grundproblem besteht doch darin, dass jeder Verkauf des "Volksvermögens" - und darum handelt es sich tatsächlich - durch eine auf Zeit gewählte Regierung (Senat) den Handlungsspielraum zukünftiger Generationen immer mehr einengt und reduziert. Kernbestandteile des städtischen Vermögens sollten vielmehr ausdrücklich nicht verkauft werden dürfen, weil nur so Kostenbewusstsein überhaupt erzielt werden kann.

In selbem Maße erhöht sich jedoch die Handlungsfreiheit der kommenden Gererationen durch den Schuldenabbau, den man mit den Verkaufserlösen realisieren könnte. Das gilt allerdings nur, wenn man "kameral" rechnet - denn gleichzeitig zum Schuldenabbau ist auch das korrespondierende Vermögen weg, also kaufmännisch bloß Aktiva getauscht worden. Entscheidend ist also a) der erzielte Preis gemessen am Ertragswert der Wohnungen und b) der Verlust an künftigen Steuerungsmöglichkeiten bei der Belegung und damit einer verträglichen Sozialstruktur der Stadt. Da kann ein Verkauf ein guter, aber auch ein schlechter Deal sein.

Statt die städtischen Wohnungen zu verkaufen, sollte die Stadt lieber in den Wohnungsbau investieren und eher versuchen, dadurch noch zusätzliche Einnahmen zu erzielen. Dies würde jedoch private Investoren vom Wohnungsmarkt verdrängen und Kapital aus der Stadt jagen.

Durch die "Kontrolle" über die Wohnungen könnte die Stadt auch verhindern, daß es zu Ghettoisierungen kommt, oder durch entsprechende Mietpreis und Wohnraumgestaltung in der selben Immobilie unterschiedliche Bevölkerungsschichten vermischen.

Da sollte man erst einmal ein paar Jahre abwarten, wie sich das in Dresden entwickelt.

Der Verkauf gegen Schuldentilgung wäre eine Umschichtung von Vermögenswerten - dabei entstehen aber vor allem auch Kosten für Beratung, Verträge, Gebühren...
Diese müssen sorgfältig gegen die diversen Einnahmen z.B. durch Zinsersparnisse und geringere Personalkosten abgewogen werden.

Das Auseinanderdriften der Hamburger Stadtteile (gemessen an Arbeitslosen- und Sozialhilfeempfänger-Quote), die zunehmenden Probleme der Integration von Migranten und die Häufung von Gewalt und Verwahrlosung in wenigen Stadtteilen macht eine Steuerung der Wohnungsbelegung und großes Engagement für soziale Integration der Mieter/innen und Wohungseigentümer unverzichtbar. Das ist nicht die Aufgabe von rein kommerziellen Wohnungs(verwertungs)gesellschaften, die vornehmlich die Renditeerwartungen der Anteilseigner erfüllen müssen. Der Verkauf der SAGA/GWG-Wohnung hätte unabsehbare sozialpolitische Folgen, die die Stadt dann wieder teuer zu stehen kämen.

Im Übrigen fehlt es (trotz oder wegen des Leitbilds der Wachsenden Stdt ?) an ausreichendem günstigen Wohnraum. Der soziale Wohnungsbau liegt darnieder. Die Politik der wachsenden Stadt setzt zu einseitig auf Eigenheimbau - oft in noch naturnahen Randgebieten. Dies widerspricht nicht nur einer nachhaltigen Flächenbewirtschaftspolitik, sondern auch dem sozialpolitischen Auftrag, gerade für weniger einkommensstarke Familien, angemessenen Wohnraum in der Stadt bereitszustellen. (Anzuerkennen sind aber auch die Bemühungen um eine Re-Aktivierung großer Konversionsflächen wie in Altona mit hoffentlich gut durchmischtem Wohnungsangebot.)


Alles was Hamburg bisher verkauft hat, also keinen Einfluss mehr nehmen kann hat zu höheren Preisen (Vattenfall), Arbeitslosigkeit(Stahlkocher) oder Verschlechterung geführt. Was das auf dem Wohnungsmarkt bedeutet kann man sich leicht denken. Profit abgreifen, dringende Instandsetzungen hinausschieben, steigende Mieten. Da viele Städtische Wohnungen von Hartz-4 Beziehern und oder Migranten bewohnt werden, würde dieser "Befreiungsschlag" im Moment viel Geld bringen, aber unterm Strich langfristig gesehen viel mehr kosten.
Bisher haben Verkäufe städtischen Eigentums selten echte Mehreinnahmen verursacht. Andererseits ist aber die Stadt auch nicht gerade für ihr Geschick im erzielen von höheren Einnahmen bekannt - es fehlt einfach an Managementkompetenz. Ein Mittelweg wäre hier durch langfristige Verpachtung zu erzielen - oder? Natürlich nur, wenn die Pacht dann auch kostendeckend kalkuliert wäre.




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Von: Moderator
24.04.2006 | 12:46
Artikel-Nr.: 1974
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